Levantamento competitivo de 13 empreendimentos ativos na região — Maio de 2026. Comparativo por preço médio, R$/m², condições de pagamento e velocidade de absorção.
Os 13 empreendimentos mapeados em Canasvieiras concentram 999 unidades — 300 ainda disponíveis em maio de 2026.
A comparação justa entre produtos é feita por preço médio — não por unidades isoladas.
O R$/m² da COTI (R$ 14.755) está apenas 0,7% acima da média de mercado (R$ 14.648) — praticamente no mesmo nível. O ticket médio mais alto da COTI (R$ 498.163 vs R$ 449.469 do mercado, diferença de 10,8%) é explicado pelo tamanho superior das unidades: 33,76m² em média contra 31,47m² dos concorrentes. O problema da COTI não é preço por m² — é o que o investidor precisa pagar antes de receber as chaves.
Todas as tipologias ativas ordenadas pelo preço por metro quadrado. A barra em verde é a COTI; a linha tracejada é a média do mercado.
A COTI está posicionada no terço superior do mercado em R$/m², acima de 10 produtos concorrentes. Produtos com R$/m² abaixo da média tendem a apresentar VSO mais alto. A COTI precisa compensar o posicionamento de preço com condições de pagamento competitivas.
A média de R$ 14.648/m² considera produtos lançados há vários meses — inclusive empreendimentos com 20, 28 e até 30 meses no mercado. É razoável supor que parte dessas tabelas já sofreu reajustes conforme a velocidade inicial de vendas saturou: produtos que venderam rápido a preço competitivo agora podem estar praticando valores mais altos, já fora da pressa.
Na prática, isso significa que a média atual já embute preços “maduros”, não de lançamento. Posicionar a COTI com tabela zero já dentro do valor médio praticado é entrar competindo com produtos que estão em momento comercial diferente — e abrir mão da única margem que um lançamento costuma ter para acelerar absorção: o preço de entrada.
O investidor de hoje não aceita imobilizar 85% do valor antes de receber as chaves. O mercado já ajustou. A COTI ainda não.
Aplicado à unidade média da COTI — R$ 498.163
É o valor que o investidor da COTI teria livre — em renda fixa a 14% a.a., em outro investimento, ou em uma segunda unidade — se as condições fossem as praticadas pelo mercado.
Com as condições atuais, o investidor da COTI imobiliza mais do dobro do que o mercado exige — antes mesmo de receber as chaves.
VSO = percentual de unidades vendidas sobre o total. Indica a velocidade de absorção pelo mercado.
Produtos com preço e condições alinhados ao mercado (Imob Jurerê ON, Aquamarina, Brizz Smart Stay) vendem mais de 80% das unidades em até 12 meses. Essenzia e Seleto Vivara — com preços no topo do mercado — registram VSO abaixo de 30% após 6 e 18 meses respectivamente. O padrão é claro: ticket alto sem condições facilitadas trava as vendas.
Todos os empreendimentos com VSO superior a 75% — Imob Jurerê ON, Adore Level Up, Brizz Smart Stay, Aquamarina, Vivamaris e Maxxi Garden — aderiram fortemente a condições de pagamento mais facilitadas. Vários praticam estruturas próximas a 35% até as chaves e 65% via financiamento bancário pós-entrega.
O comportamento é consistente em toda a faixa de alta absorção: o investidor de Canasvieiras já calibrou sua expectativa pela tabela do mercado. Não é mais um diferencial pontual de alguns produtos — é o piso competitivo da região. Quem fica acima dele perde velocidade.
Dados extraídos da plataforma Órulo · Base atualizada em 22/05/2026.
Dropbox AYA · brochures, plantas, tabelas e mídias dos concorrentes
Três leituras dos dados — e uma proposta de engenharia comercial para alinhar a COTI ao ritmo do mercado.
O preço por m² está praticamente alinhado, porém a comparação ocorre com empreendimentos mais completos — boa parte dos concorrentes inclui vaga de garagem privativa, enquanto a COTI terá vaga rotativa. Mesmo R$/m², valor percebido é menor.
Lançar com preço no nível médio dos concorrentes sem oferecer condições facilitadas elimina a margem natural que um lançamento tem para capturar velocidade. O investidor de Canasvieiras não aceita pagar “preço maduro” em produto recém-lançado.
Exigência até as chaves é mais do dobro do padrão de mercado. Na unidade média da COTI, isso significa R$ 224.173 a mais imobilizados pelo investidor antes da entrega.
Em vez de lançar com tabela já madura, recomendamos uma tabela escalonada: começar com preço mais competitivo para capturar velocidade nas primeiras vendas e reajustar para cima conforme a absorção avança — replicando o comportamento natural dos concorrentes que hoje compõem a média.
O diagnóstico não é sobre o produto. É sobre a estratégia que vai em torno dele.